Може ли строителят да поиска „още“ при покупка „на зелено“?
Покупката на имот „на зелено“ винаги е била своеобразен пакт на доверие – купувачът инвестира в бъдеще, а строителят се задължава да го материализира на фиксирана цена. В условията на динамична икономика и поскъпващи материали обаче, този пакт често е подложен на изпитание. Въпросът дали строителят може едностранно да увеличи цената, не е само икономически, а дълбоко правен, докосващ основите на договорната свобода и защитата на потребителите.
Договорът е закон за страните
Този принцип е залегнал в чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД, който гласи че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Това означава, че веднъж подписана, цената е „бетонирана“. Тя може да бъде изменена само по взаимно съгласие или на основания, предвидени в закона.
Ако в предварителния договор липсва изрична клауза за индексация, строителят няма правото просто да изпрати уведомление за нова, по-висока цена. Съдебната практика е категорична за това, че той не може да изменя волята на страните относно цената, освен ако те самите не са договорили механизъм за това.
Капанът на „клаузите за индексация“
Често в договорите се вмъкват клаузи, които позволяват актуализация на цената спрямо инфлацията или цената на материалите. Тук обаче влиза в действие защитата на потребителя. За да бъде една такава клауза валидна, тя трябва да бъде „двупосочна“ и прозрачна.
Ако договорът дава право на строителя да увеличава цената, без да дава право на купувача да се откаже от договора при твърде високо увеличение, клаузата може да бъде обявена за неравноправна съгласно Приложение към Директива 93/13/ЕИО. Нещо повече – ако индексацията е предвидена само в „нарастваща прогресия“ (само нагоре), тя противоречи на добросъвестността и може да бъде обявена за нищожна. Справедливостта изисква, ако се отчита ръст на материалите, по същия механизъм да се отчита и евентуален техен спад.
Стопанска непоносимост - Крайният изход
В редки случаи законът позволява изменение на договора поради „стопанска непоносимост“. Това се случва, когато настъпят обстоятелства, които страните не са могли да предвидят, и изпълнението на първоначалната цена би противоречало на справедливостта съгласно чл. 307 от ТЗ.
Доказването на това пред съда обаче е изключително трудно. Съдилищата приемат, че строителят е професионалист и като такъв поема стопанския риск от инфлация и промяна в конюнктурата. Ако пандемията или инфлационните процеси са били известни или предвидими към момента на подписване, те не могат да бъдат основание за изменение на цената.
Опитът от обществените поръчки
Интересен паралел може да се направи с държавните обекти. Там държавата е приела специална Методика за изменение на цената, която използва обективни индекси на НСИ за цените на производител. Макар тя да се прилага за договори по ЗОП, тя служи като „златен стандарт“ за това как трябва да изглежда една справедлива индексация: базирана на официални данни, а не на субективната преценка на продавача.
Изводът за купувача
Ако Вашият строител поиска „доплащане“ в евро, първата Ви стъпка е внимателен прочит на договора. Липсата на ясна, прозрачна и двупосочна клауза за индексация означава, че законът е на Ваша страна. Едностранното увеличение без законово или договорно основание е недействително, а опитите за задържане на платени суми при отказ от такова увеличение могат да се квалифицират като неоснователно обогатяване.
Важно е да отбележим, че правото е динамична материя и всеки отделен договор има своите специфики, които могат да променят правната картина. Настоящата статия има за цел да предостави обща информация и насоки, поради което тя няма претенции за изчерпателност и не представлява правен съвет или консултация по конкретен казус.
Всеки индивидуален случай изисква задълбочен анализ на клаузите на Вашия договор и фактическата обстановка. Ето защо, при възникване на спор или преди предприемането на каквито и да е правни действия, е силно препоръчително да потърсите професионална помощ от квалифициран адвокат, който да защити Вашите права по най-добрия начин.